+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Содержание

Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

15 января 2015

Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий.

1 проблема. Задание на оценку

Согласно п.2,  ФСО № 7 только  развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных  требований  ФСО №1-3 к процедуре оценки и  составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение  даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

2 проблема. Осмотр объекта оценки

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.

5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указаноиное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев,  когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости  получения специальных разрешений или угрозы здоровью.  В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как  по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема. Анализ рынка

Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.

В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки.

Например, если объект оценки  – помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта,  осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.

Обратите внимание, что  в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение. Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.

Согласно пп «г» п.11 ФСО 7  Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений.

  Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость.

В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.

По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических  и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы.

Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки.

Как это проводится,  можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.

Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и  не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.

То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те  данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.

Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо  сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.

4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования

Выделю здесь ключевую проблему –  анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа.

С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта.

Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными.

Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости,  расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель  должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки  не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

5 проблема. Подходы к оценке

Как выполнить требование  пп. «в» п 22?

В частности  «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать,  какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка.

В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение.

Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

6 проблема. Согласование результатов

п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

То есть по стандарту оценки при согласовании результатов  вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.

п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
 

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала. Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором – как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/standards-and-methods/30-trebovaniya-i-standarty-fso-no-7-pri-sostavlenii-otchetov-ob-otsenke-

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (фсо № 7)»

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

МИНИСТЕРСТВОЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611Об утвержденииФедерального стандарта оценки «Оценканедвижимости (ФСО № 7)»

Всоответствии со статьей 20 Федеральногозакона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации»(Собрание законодательства РоссийскойФедераций, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст.3456; 2010, № 30, ст. 3998; 20.11, № 1, ст. 43; № 29, ст.4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердитьприлагаемый Федеральный стандарт оценки«Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

МинистрА.В.Улюкаев

УТВЕРЖДЕНприказом Минэкономразвития Россииот25/09/2014 N 611

I. Общие положения

1.

Настоящий Федеральный стандарт оценкиразработан с учетом международныхстандартов оценки и федеральныхстандартов оценки «Общие понятия оценки,подходы к оценке и требования к проведениюоценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и видыстоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчетуоб оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно- ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяеттребования к проведению оценкинедвижимости.

2.Настоящий Федеральный стандарт оценкиразвивает, дополняет и конкретизируеттребования и процедуры, установленныеФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и являетсяобязательным к применению при оценкенедвижимости.

3.Положениянастоящего Федерального стандартаоценки не распространяются на оценкуподлежащих государственной регистрациивоздушных и морских судов, судоввнутреннего плавания, космическихобъектов, участков недр, предприятийкак имущественных комплексов, а такжена определение кадастровой стоимостиобъектов недвижимости методамимассовойоценки.

II. Объекты оценки

4.

Для целей настоящего Федеральногостандарта объектами оценки могутвыступать объекты недвижимости -застроенные земельные участки,незастроенные земельные участки, объектыкапитального строительства, а такжечасти земельных участков и объектовкапитального строительства, жилые инежилые помещения, вместе или поотдельности, с учетом связанных с нимиимущественных прав, если это непротиворечит действующему законодательству.Для целей настоящего Федеральногостандарта объектами оценки могутвыступать доли в праве на объектнедвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5.При сборе информации об оцениваемомобъекте недвижимости оценщик или егопредставитель проводит осмотр объектаоценки в период, возможно близкий к датеоценки, если в задании на оценку неуказано иное. В случае непроведенияосмотра оценщик указывает в отчете обоценке причины, по которым объект оценкине осмотрен, а также допущения иограничения, связанные с непроведениемосмотра.

6.

Совместная оценка земельного участкаи находящихся на нем объектов капитальногостроительства при отсутствииправоустанавливающих и правоподтверждающихдокументов на земельный участокпроводится с учетом установленныхдействующим законодательством прав иобязанностей собственника объектовкапитального строительства в отношенииземельного участка, а также типичногона рассматриваемом рынке поведениясобственников в отношении аналогичногоземельного участка (выкуп или аренда).

7.В отсутствие документально подтвержденныхимущественных прав третьих лиц вотношении оцениваемого объектанедвижимости, ограничений (обременении),а также экологического загрязненияоценка объекта проводится исходя изпредположения об отсутствии таких прав,ограничений (обременении) и загрязненийс учетом обстоятельств, выявленных впроцессе осмотра, если в задании наоценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8.Заданиена оценку объекта недвижимости должносодержать следующую дополнительную куказанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9.В задании на оценку могут быть указаныиные расчетные величины, в том числе:

  • рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
  • затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
  • убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
  • затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Источник: https://studfile.net/preview/6008260/

Допущения при проведении оценки по стандартам RICS

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

1.1. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как истинное, относительно фактов, условий и обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки или подходы к оценке. Допущение не требует проверки членом RICS в процессе оценки. Допущения обычно делают в случаях, когда подтверждение их правильности не требует специального исследования оценщика.

1.2. Допущение зачастую предполагает проведение оценщиком ограниченного объема исследований. Поэтому допущения, которые будут упоминаться в отчете, необходимо согласовать с заказчиком и включить в условия договора на оценку.

1.3. Если после проведения инспекции или исследования оценщик считает, что согласованное заранее с заказчиком допущение является неприменимым или должно стать специальным допущением, то пересмотренные допущения и подходы к оценке следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и предоставления отчета.

2. Описание допущений и рекомендации по их использованию

Данный раздел посвящен допущениям, которые отражают следующие параметры:

а) имущественные права;
б) состояние зданий;
в) инженерные коммуникации;
г) градостроительное планирование (зонирование территории);
д) вредные и опасные вещества;
е) вопросы охраны окружающей среды;
ж) устойчивое развитие.

Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому следует внимательно определить допущения, необходимые для выполнения конкретного задания. Не существует «стандартных» допущений, использование которых можно не описывать.

а) Имущественные права Оценщику необходимо получить информацию о существенных деталях относительно имущественных прав на объект оценки. Информация может быть получена в виде краткого описания, предоставленного заказчиком или третьими сторонами, или в виде копий соответствующих документов.

В случае непредоставления юристами заказчика отчета с подробным описанием имущественных прав на объект оценки, оценщик обязан указать, на какую информацию он полагался и какие сделал допущения (например, в дополнение к предоставленной информации было сделано допущение об отсутствии обременении права собственности на имущество).

При оказании заказчику услуг по оценке иногда требуется проведение анализа правоустанавливающих документов, что должно быть отражено в соответствующем допущении. Необходимо учитывать, что подобный анализ должен выполняться юристами, а оценщику необходимо указать, что допущения подлежат проверке со стороны юридических консультантов заказчика, и оценщик не несет ответственности за правильность проведенного анализа правоустанавливающих документов на имущество. В противном случае оценщик принимает на себя не меньшие обязательства, чем возлагаемые по закону на компетентного юриста, предоставляющего юридическую консультацию в прямой или косвенной форме.

б) Состояние зданий
Даже при наличии соответствующей квалификации оценщик, как правило, не проводит экспертизу технического состояния с целью выявления всех дефектов или неполадок здания. Тем не менее, оценщик должен обратить внимание на явные дефекты, влияющие на стоимость здания, за исключением случаев, когда имеется специальное допущение.

Оценщик должен указать, что инспекция не является экспертизой технического состояния здания, и определить объем его ответственности за проведение исследования и предоставление замечаний по конструктивным элементам и любым обнаруженным дефектам.

Кроме того, следует указать, что будет сделано допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.

в) Инженерные коммуникации
Наличие и состояние относящихся к зданию инженерных коммуникаций и любых установок, машин и оборудования часто существенно влияет на стоимость.

Как правило, подробное исследование выходит за рамки оценки, поэтому при проведении оценки оценщик должен указать имеющиеся источники информации и степень их надежности.

В основном делается допущение, что система инженерных коммуникаций, а также средства управления и программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.

г) Градостроительное планирование (зонирование территории)
Оценщик должен выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с существующими зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на стоимость. Обычно такая информация является открытой, в разных случаях получение точной информации требует времени и дополнительных расходов. Оценщик должен указать, какие исследования предполагается провести или какие допущения сделать в случаях, когда подтверждение информации нецелесообразно при проведении данной оценки.

д) Вредные и опасные вещества
Обычно оценщик не имеет должной квалификации для проведения консультаций относительно природы загрязнений и вредных веществ, связанных с ними рисков, а также издержек, возникающих при удалении загрязнений и веществ.

Однако, если оценщик уже обладает информацией о характере местности, в которой расположен объект, и имеет опыт работы по оценке аналогичного имущества, по всей вероятности от него могут ждать комментариев о потенциальной возможности загрязнения, влияющей на стоимость имущества и его ликвидность.

Поэтому оценщик должен установить рамки проводимых исследований и указать ис-точники информации, а также допущения, которые будут использоваться.

е) Вопросы охраны окружающей среды
Для некоторых видов имущества факторы окружающей среды выступают специфическими свойствами самого имущества или прилегающей территории и способны влиять на стоимость данного имущества. (Примеры: добыча полезных ископаемых, опасность затопления или оборудование сетей электропередачи).

Несмотря на то, что предоставление подробных комментариев о влиянии данных факторов не входит в профессиональные компетенции оценщика, наличие или возможность возникновения таких факторов нередко можно установить в ходе инспекции, проводимой в рамках оценки, причем как при помощи обычного опроса, так и за счет знания местности.

Оценщик должен указать на ограничение объема проводимых исследований, а также сделать соответствующие допущения.

ж) Устойчивое развитие
Не только само имущество оказывает влияние на окружающую среду в течение своего срока службы, но и экологические и социальные аспекты устойчивого развития могут оказывать влияние на эксплуатацию имущества.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/49

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому даёт ссылки на источники информации. 7. Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, предоставленной заказчиком. 8.

Заказчик принимает условия освободить и обезопасить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к нему, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчёта, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий оценщика в процессе составления данного отчёта. 9. Отчёт содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдёт из рук в руки по стоимости, указанной в отчёте. 10.

Требования и стандарты фсо № 7 при составлении отчетов об оценке

Инженерное обеспечение Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей. Описание здания Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.
Таблица 3.5 Объект оценки:Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ) 1. Общие данные Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общая площадь 1670 кв.м.

/ фсо-7 оценка недвижимости

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. VII. Подходы к оценке 22.

Отчет об оценки специализированного оборудования без осмотра

Внимание Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Оценка рыночной стоимости объекта оценки, осуществляется по договору №207 от 12.03.2012 г.

Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.

Описание местоположения Общая информация представлена в таблице 3.3 Таблица 3.3 Город ХХХ Район ХХХ Адрес ул.
Задание на оценку Согласно п.

2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета. Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.

8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.

При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки» Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо. 2 проблема.

Оценка Методология Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий. 1 проблема.

Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3. То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Пример допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. II. Объекты оценки 4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Источник: http://agnbotulinum.com/dopushheniya-i-ogranicheniya-svyazannye-s-neprovedeniem-osmotra-primer/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.