+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Размер ставки капитализации для земельного участка

Содержание

Размер ставки капитализации для земельного участка

Размер ставки капитализации для земельного участка

Расчет степени влияния 21 макроэкономического и финансового показателей, с использованием корреляции Пирсона, на премию за риск показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре коэффициента капитализации для земли оказывают ставка доходности по годовым рублевым депозитам от 1 млн. руб.

по расчетам агентства «Росбизнесконсалтинг» для банков категории надежности «В» по рейтингу ИЦ «», индекс строительно-монтажных работ, сводный индекс AK&M.

Однако использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику.

Ставка капитализации для земельных участков (в процентах)

Салехарда. Риск, учитывающий специфику объекта, также равен 0%, т.к. земельный участок свободен от улучшений и не имеет никаких особенностей, ограничений и обременений, влияющих на доходность объекта. Расчет ставки дисконтирования (г.

Салехард) Таблица 1 Вид риска Значение Безрисковая ставка, % 5,53 Дополнительные премии за риск: Риск низкой ликвидности, % 0,92 Риск инвестиционного менеджмента объекта, % Риск, учитывающий специфику объекта, % Региональный риск инвестирования в объекты, расположенные в ЯНАО, % 1,1 Итоговая ставка дисконта округленно, % 7,55 Так как расчет коэффициента капитализации для определения рыночной стоимости земельных участков, не содержит корректировки на норму возврата капитала (по теории оценки), итоговая ставка капитализации идентична рассчитанной ставке дисконтирования.

Земельное право

Во-вторых, учитывается специфика региона. Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Принимая за срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки. Л=Rf*Nоб/Nнорм Премия за инвестиционный менеджмент Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости.
Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Доходный подход к оценке земельных участков

Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов.

В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы +2 стандартных отклонений () от среднего ().

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли Rзем., как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOIзем.

, рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок Vзем. осталось 44 объекта. Расчет величины Rзем. показал, что за исследуемы период — 1997-1999гг.

он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г.

Largeeconomic

Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: П = (Rб* L)/ Q, где: (6) П — премия за низкую ликвидность;б — безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12% § премия за инвестиционный менеджмент — 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет.

4.2. доходный подход

Важно Плик. = (8,13 *6)/12 = 4,07 где: Rf — безрисковая ставка; Т — типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.); 12 — количество месяцев в году. Премия за риск инвестиций в земельный участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок.

Таблица: Расчета ставки капитализации для земли: Определение ставки капитализации Безрисковая ставка 8,13 % Премия за низкую ликвидность 4,07 % Премия за риск инвестиций в земельный участок 3,40 % Итого ставка дисконтирования 15,60 % Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности: А =V * Кt, где А – рента (годовая арендная плата); V – рыночная стоимость объекта; Кt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле: NOIзем. = NOIнед. — NOIулуч., где:NOIнед. — чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;NOIулуч. — чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.). Рекомендуем определять NOIнед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOIулуч., как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения.

Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2% Коэффициент капитализации для здания=18, 4% Коэффициент капитализации для земли 16,4 % Таблица 15 Показатели Здание Земельный участок Безрисковая ставка 8,25 8,25 Премия за инвестиционный менеджмент 1 1 Надбавка за низкую ликвидность 4,12 4,12 Надбавка за риск вложения в недвижимость 2 2 Ставка дисконтирования 16,37 16,37 Срок окупаемости, лет 50 Норма возврата капитала 2,00 Коэффициент капитализации 18,4 16,4 Анализ доходов и расходов, . Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки. 2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Ставка капитализации для земельного участка

Например, одно и тоже значение величины внутреннего валового продукта страны (ВВП) может соответствовать как периоду стабильной экономики, так и середине кризисного периода.

Поэтому для расчета величины влияния показателя на премию за риск было принято решение отразить динамику индекса строительно-монтажных работ и сводный индекс AK&M в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду (Xi\’=Xi+1 / Xi).

Для моделирования уравнения Y = F (X1, X2, : Xi) описывающего влияние каждого из оставшихся финансово-экономических показателей применен метод регрессионного анализа, так как он позволяет использовать показатели имеющие различные метрические системы.

Динамика премии за риск за 1997-1999гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели описывающей установленные взаимосвязи.

Ставка капитализации для земельного участка 2017

Таблица 1 Параметры регрессионных моделей Параметр Регрессионные модели линейная экспонен-циальная полино-миальная а0 -3,2960 4,3425 5,4335 а1 3,9031 0,3262 0,3282 а2 9,5402 0,5203 0,4489 а3 0,0998 0,0071 0,2602 Среднеквадратическое отклонение 0,2250 0,2310 0,2264 Коэффициент множественной корреляции 0,63 1,00 0,62 Коэффициент детерминации 0,40 1,00 0,38 Анализ таблицы показывает, что наиболее полно описывает величину премии за риск по выбранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение R2 равно 1,0, что объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных). В итоге получено уравнение, которое позволяет, опираясь на статистические исследования, дать обоснование применяемой в расчетах коэффициента капитализации для земли величине премии за риск.

Ставка капитализации для земельного участка 2016

Внимание В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Q х Кд х К„ х 5, где А величина годовой арендной платы за земельный участок; Cg базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; Кд коэффициент вида деятельности арендатора; Км коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S площадь земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Источник: http://agnbotulinum.com/razmer-stavki-kapitalizatsii-dlya-zemelnogo-uchastka/

Размер ставки капитализации для земельного участка образец

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

  1. Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.

    — 119 с.

  2. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
  3. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004.
    — 107 с.
  4. Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007.
    Электронный формат.
  5. Яндекс карты: http://maps.yandex.ru.

Размер ставки капитализации для земельного участка по кадастровому номеру

Определяем стоимость строительства АЗС:

Сс = 1239,0 х 5 = 6195,0 тыс. руб.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда):

3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:

Дс = 6195,0 х 0,2711 = 1679,5 тыс. руб.

4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

Дзу+с = 5 х 300 х 24 х 28 х 0,210 = 2116,8 тыс. руб.

5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзу = 2116,8 – 1679,5 = 437,3 тыс. руб.

6. Определяем стоимость земельного участка:

тыс.

1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Ставка капитализации для земельного участка 2019

Что позволит получать меньшее количество критики в адрес администрации города и в частности Московского земельного комитета в отношении предвзятости и необъективности расчетов стоимости прав долгосрочной аренды на земельный участок, а также в вымогательстве со стороны чиновников.

В-третьих, и это самое важное, методика позволяет объективно оценивать потенциальную доходность использования городских земель и принимать соответствующие управленческие решения, в том числе и о дифференциации ставок земельного налога, арендной платы за землю и собственно стоимости прав долгосрочной аренды земельных участков.

Ставка капитализации для земельного участка 2018

Прямая капитализация

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Ставка капитализации для земельного участка сельхозназначения

Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относится Кировская область.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:

— Ускоренный износ здания

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа.

Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т. к.

у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов ит. п.

Ставка капитализации для земельного участка кумулятивным методом

Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв. м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос.

Источник: https://yugtehtorg.ru/razmer-stavki-kapitalizatsii-dlya-zemelnogo-uchastka

Расчет ставки капитализации для земельного участка

Размер ставки капитализации для земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Расчет ставки капитализации для земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Питер Фостер: Никакой капитализации для Air Astana не требуется

Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений — 20%, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.
Налог как правовая категория: понятие, признаки, сущность. Функции налогов. Соотношение налогов и других обязательных платежей.

Ставка капитализации выражает зависимость между общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

Используя данные о величине чистого операционного дохода и рыночной стоимости объектов аналогов, рассчитать ставку капитализации. Сравнимые объекты-аналоги совпадают с оцениваемым объектом по своему функциональному использованию, условиям финансирования, местоположению и ожидаемому изменению стоимости.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

15.3. Согласование результатов

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Объект-аналог №1: 25-квартирный жилой комплекс. Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 130 тыс. руб.). Имеется аналогичный подземный гараж, оценен в 1500 тыс. руб. Цена продажи – 29200 тыс. руб.
Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 кв. м. кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования – 148 руб. / кв. м. Полезная площадь здания – 2535 кв. м. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете – 34589 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства.

При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.

Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года.

Другие рефераты на тему «Финансы, деньги и налоги»:

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

Объект №1 имеет расчетный срок экономической жизни (40 лет), хронологический возраст (20 лет). Эффективный возраст (30 лет) определен на основе анализа местоположения.

Форма собственности многообразна. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R).

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

К без рисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании.

Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей.

За рыночную стоимость объекта оценки принимаем средневзвешенную рыночную стоимость по объектам аналогам, представленным на продажу в городе Кирове на дату оценки.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда.

Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

Источник: https://avto-kros.ru/prava-rabotnikov/17472-raschet-stavki-kapitalizacii-dlya-zemelnogo-uchastka.html

Арендная ставка на земельный участок и нюансы

Размер ставки капитализации для земельного участка

Ставка аренды на земельный участок

Ставки выкупа земельных участков зависят от множества показателей и факторов. Все они рассчитываются специалистами в этой области. От них также зависит и налог на земельный участок.

Способы оценочной стоимости земли

На данный момент специалистами используется два вида анализа стоимости земельного участка:

Цена на участок формируется на основании двух этих анализов. Доходный подход к оценке стоимости участка основывается на:

  • Методе капитализации земельного участка. В него входит большое количество показателей и норма государства.
  • Методе предполагаемого применения земельного участка. Также проводятся различные способы анализа использования земли.
  • Методе остатка.

Сравнительный способ оценки земли основывается на:

  • Методе распределения.
  • Методе выделения.
  • Сравнения продаж участков земли.
  • Есть и другие способы оценки стоимости земельного участка. Их можно найти в профессиональной литературе. Но, к сожалению, они не пользуются особой популярностью (см. Выбор земельного участка).

Если услуги по определению стоимости земельного участка выполняют определенные организации и ими были использованы не эти два способа оценки земли, то обязательно в отчете должны быть указаны другие методы и их качественные и количественные показатели

  • Также в стоимость земельного участка очень часто входит восстановление инфраструктуры на нем или недостроенные объекты. Тут рациональнее всего использовать и другие методы оценки земельного участка, так как должны быть рассчитаны показатели рентабельности.

Стоит обратить особое внимание на то, что если расчет стоимости земельного участка выполняется различными метода и разными специалистами, то расхождение в показателях должно быть незначительным

В противном случае это будет свидетельствовать о некомпетентности самого специалиста или о допущенной ошибке в методе расчета. Также может послужить большим отличием и разбалансированность рынка земли на определенный промежуток времени, за который делается анализ.

Доходный метод оценки стоимости земельного участка

Способы и методы оценки земельного участка

Доходный способ оценки земельного участка дает возможность оценить покупательскую возможность и правильно составить пропорции, основываясь на доходности покупателя и будущим доходам, которые может приносить земля.

Метод капитализации земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка основывается на качественной оценке незастроенных и застроенных землях. Его проводят с той целью, чтобы определить получение ренты от определенного земельного участка.

В него входит:

  • Анализ рыночной стоимости земельного участка.
  • Определение соответствующего периоду коэффициента капитализации в текущем году.
  • Непосредственно расчет ренты земельного участка, который создает ее.

За основу в таком расчете берется установленная рента капитализации за прошлый период текущего года, который идет сразу по даты проведения капитализации земельного участка

Есть несколько основных направлений расчета ставки капитализации:

  • Способ повышения ставки отдачи, которая связаны с рисками приобретения земельного участка.
  • Способ рыночной выжимки. Рассчитывается она, как разделение суммы основной рентной платы аналогичных земельных участков.

Также здесь будет учитываться и направление использования самого земельного участка и доход, который будет поступать от него:

  • Определенная часть дохода, которая поступает от имущественных застроек на данном участке (гостиницы, дома отдыха и так далее).
  • Сельскохозяйственная деятельность, которая ведется на участке и доход от нее.
  • Сдача собственного земельного участка в аренду.
  • Доходность от прироста стоимости земельного участка. Такой показатель берется в том случае, если земля или какая-либо ее часть была приобретена к кредит (ипотеку).

Расчет коэффициента капитализации основывается на двух способа:

  • В первом учитывается земля, как основной источник денежного вложения капитала. В этом случае производится расчет, основываясь на определенной рыночной ситуации на установленную дату (средняя рыночная стоимость земельного участка).
  • Второй способ основывается на использовании установленной ставки капитализации государством (3 месяца, 6 месяцев, 12 месяцев). Здесь задействованы и кадастровые показатели земельных участков аналогичного типа и обладающие такими же характеристиками.

Есть еще два способа, согласно которых идет расчет ставки капитализации любой земли:

  • Они основываются не только на рисках, которые возникают с покупкой и реализацией на земельных участках определенной деятельности, но еще и на будущих доходах. Как основополагающей становится государственная ставка капитализации земельных участков городского типа или районного.

Ставка дисконтирования земельного участка

Что такое ставка дисконтирования для земельного участка?

Этот показатель помогает приобретать земельные участки на льготных основаниях или в аренду.  У каждого государства есть определенные участки земли, которые продаются по дисконту. Допустим, стоимость одной сотки земли в районе городского центра стоила 1200 долларов США, то по ставке дисконтирования, цена на аналогичный размер земельного участка может уменьшаться от 10 и до 50%.

Ставка дисокнтирования земельного участка устанавливается государством и основывается на технических показателях земли

Зачем это нужно государству? Причин для льготной продажи земли на сегодняшний день может быть несколько:

  • Привлечение иностранного инвестора. Благодаря такому показателю на земле возводятся бизнес-центры и другие комплексы, которые помогают поднимать ВВП страны.
  • Непосредственное вливание в государственный бюджет, когда расход государства на определенный участок довольно велик, и содержать его невыгодно.
  • Поддержка отечественных производителей, которые за счет льготной покупки земли смогут расширить свое производство и тем самым помочь стабилизировать экономические показатели государства.
  • Можно сказать, что государственные органы земельного надзора устраивают аукцион или тендер на покупку земельного участка, а принимать в нем участие может каждый желающий.
  • Зачастую, по таким ставкам продаются немаленькие площади земли, и обычному фермеру не предоставляется возможности самостоятельно сделать покупку такого типа.
  • В расчете дисконтирования земельного участка учитывается и налоговая ставка на земельный участок, которая в большей степени зависит от местности, в которой он расположен и от его технических характеристик. Например, жители города будут платить обязательные взносы за год 100 дол. США, а жители района — 700-800 дол. США (примеры просто формальные).
  • Ставка налога на земельные участки может зависеть от того, что доступ к коммуникациям и различного рода благам в городе гораздо проще и быстрее, чем в районе, где зачастую все приходится делать самостоятельно.

За налоговой ставкой на земельный участок необходимо вести строгий учет, так как она может изменяться не только один раз в год, но и ориентируясь на определенные макро- и микроэкономические показатели. Чем выше уровень инфляции, тем выше и ставка обязательного земельного налога. Но оплачивается он один раз в год

При желании можно обратиться в государственную налоговую службу, которая может предоставить возможность оплачивать земельный налог не сразу полной суммой, а несколькими частями на протяжении определенного периода. Также в стоимости учитывается и размер земельного участка.

Аренда земли и возможности ее реализации

Аренда и реализация земли

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Землю не обязательно покупать. Ее можно взять в аренду на определенный срок. Только в этом случае, государственный орган, предоставляет финансовый отчет, в котором четко прописано направление использования данного участка. Обусловлено это тем, что арендная ставка на земельный участок зависит от целей его использования.

Итак:

  • Например, процент аренды будет меньше для фермеров, чем для организации развлекательного комплекса или торгового центра. Взять в аренду земельный участок можно на большой срок, который составляет 40 лет.

Если брать в аренду земельный участок на такой большой период времени, то стоит в договоре прописывать, что данное государственное имущество арендуется с дальнейшим правом на покупку

  • В такой ситуации ставка аренды земельного участка будет немного выше, чем просто при аренде для осуществления коммерческой деятельности.
  • В аренду земельные участки могут брать как физические, так и юридические лица. Здесь нужно будет составлять определенный бизнес-план и доказывать государственным органом платежеспособность, так как без подтверждения доходов нет возможности получить участок в аренду.

Важно! За весь период пользования земельным участок на срок аренды, арендатор не имеет право продавать ее или сдавать другим лица с целью осуществления коммерческой деятельности, которая не была указана в бизнес-плане при взятии в аренду земельного пая. Смотрите видео о налоге имущества. 

Источник: http://stroi-dom-info.ru/zemelnyj-uchastok/raschet-i-stavka-zemelnogo-naloga

Арендная ставка на земельный участок и нюансы

Также проводятся различные способы анализа использования земли. Методе остатка. Методе распределения. Методе выделения.
Сравнения продаж участков земли. Есть и другие способы оценки стоимости земельного участка. Их можно найти в профессиональной литературе. Но, к сожалению, они не пользуются особой популярностью (см.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.