+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Содержание

Существенные условия договора аренды недвижимости

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке.

Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа).

Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

  1. Размер предполагаемой оплаты.
  2. Периодичности и даты внесения платежей.
  3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

  • внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
  • проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
  • право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

  • кто может выступать инициатором расторжения;
  • за какой период времени следует предупредить второго участника;
  • доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

  • недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
  • неудовлетворительное содержание помещения;
  • несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
  • использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Договор аренды и его существенные условия

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Зачастую многие люди под договором аренды понимают передачу в пользование за определённую плату объекты недвижимости: квартиры, дома, складские помещения, гаражи и прочее. Но на самом деле в аренду можно отдавать абсолютно любое имущество. Крайне важно при составлении такого контракта предусмотреть все важные детали, чтобы в итоге его не признали недействительным.

Обязательные

Согласно статье номер 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, аренда — это передача собственником любого своего имущества во временное пользование и за определённую плату. В любом соглашении должен быть указан конкретный вид имущества, передаваемый арендатору и сумма взноса за него. Такие условия контракта называются существенными.

Объект аренды

Любое арендное соглашение должно содержать в себе описание конкретного вида имущества. Данное требование указано в статье номер 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В случае если у объекта недвижимости отсутствует кадастровый номер (например, пользователь взял в аренду какую-то часть комнаты, коридора и пр.

), то договор аренды составляется на 11 месяцев с дальнейшим правом его продления.

В контракте желательно указать, сколько квадратных метров будет передано во временное пользование и если есть возможность, то приложить чертёж с этими сведениями. Но есть моменты, которые обязательно нужно отразить в соглашении:

  • Адрес объекта.
  • Местоположение (город и район).
  • Номер этажа (если он есть).
  • Коммунальные условия: наличие или отсутствие.

Плата за пользование имуществом

В статье номер 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации указано, что в соглашении аренды сумма и порядок платы за имущество должны быть указаны от руки.

Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой: площадь помещения в квадратных метрах умножаем на цену за квадратный метр. А также полностью указываем всю сумму аренды. Очень важно отметить в контракте условия и конкретные сроки оплаты (например, до 20 числа следующего месяца с помощью перевода на банковскую карту).

Есть возможность заключить договор, не используя письменный вариант. Но при условии, что обе его стороны — это физические лица и срок действия контракта составляет не более одного года. Правда, в случае недоразумений доказать свою правоту, не имея подтверждающего документа, будет почти невозможно.

Права и обязанности участников

Такой пункт всегда присутствует в соглашении, но он не является существенным его условием.
Обязанности собственника:

  • Передать имущество арендатору строго в определённый срок, указанный в договоре.
  • Объект должен полностью соответствовать тем характеристикам, которые отображены в соглашении.
  • Сотрудники пользователя должны иметь доступ к объекту.

Права собственника:

  • Проводить осмотр своего имущества в заранее оговорённый срок.

Обязанности арендатора:

  1. Использовать помещение по его прямому назначению.
  2. Соблюдать санитарные нормы и правила содержания объекта.
  3. Платить за аренду имущества вовремя.
  4. Если имущество было повреждено или испорчено, то ремонт или реконструкция проводится за счёт пользователя.
  5. Любое изменение конфигурации помещения должно быть согласовано с собственником.

Обе стороны должны договориться, что выполнение всех условий договора является обязательным моментом. А также желательно подписать отказ о том, что расторжение контракта в одностороннем порядке не допускается.

Пропишите в договоре, имеет ли право арендатор передавать объект в пользование третьим лицам. Если собственник это позволяет, то укажите весь перечень действий для этого.

Пеня за просрочку платежа

Участники договора имеют полное право указать в нём санкции, которые их ожидают за не вовремя внесённую плату.

Нюансы продления соглашения

Может ли пользователь рассчитывать на продление контракта и в течение какого промежутка времени он должен об этом сообщить владельцу.

Автоматическое продление

Бывают случаи, когда участники договора договариваются о его автоматическом продлении. Здесь, главное, чтобы у них не было претензий друг к другу. Договор продлевается на такой же срок, который был в нём указан.

Срок действия контракта

Этот пункт можно не указывать. Если он отсутствует в контракте, то он будет считаться бессрочным.

Ремонтные работы

По правилам, собственник объекта должен проводить капитальный ремонт. Если имущество повреждено пользователем, то он должен отремонтировать его за свой счёт. Если в процессе эксплуатации помещения арендатор проводил какие-либо улучшения в нём (покупал мебель, инвентарь), то по истечении срока действия договора он имеет право их забрать.

Договор аренды. Что это?

Статья номер 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что договор аренды — это передача определённого имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование и за деньги.

Пользователю на полном праве принадлежит всё, что им было изготовлено, произведено или выращено на данном объекте. Владелец никаким образом не может претендовать на результаты труда арендатора.

В аренду нельзя сдать то, что не принадлежит хозяину на правах собственности. Но есть возможность подписать договор его уполномоченным лицом, предъявив доверенность. Тут важно, чтобы доверенность была нотариально заверена.

Соглашение аренды, как и любой другой договор, должно быть подписано без применения давления, без противоречий и на любых условиях, с которыми согласны обе стороны. Только тогда договор будет считаться законным.

Это важно знать:  Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения

Какие условия считаются существенными в договоре?

По закону, существует только два таких условия:

  1. Объект договора (конкретное название).
  2. Плата за аренду имущества.

Участники контракта могут при желании внести самостоятельно другие существенные условия в отношении любого имущества. Контракт в этом случае оформляется в письменном виде с указанием всех личных сведений о его сторонах и иметь подписи и (или печать). Если в соглашении не указан объект аренды, то оно считается недействительным. Признать его таковым может любая сторона договора.

Одно из существенных условий контракта — указать точное название сдаваемого в аренду имущества. Гражданский Кодекс Российской Федерации делает также акцент на важном свойстве имущества — непотребляемость, то есть в процессе пользования объекты не должны терять свой первоначальный вид (и другие важные характеристики).

В аренду нельзя взять те объекты, которые со временем теряют своё количество или качество.

В контракте нужно указать:

  • Точный адрес имущества.
  • Количество квадратных метров.
  • Вид (жилое или нежилое помещение).
  • Для каких целей объект будет использоваться (магазин, складское помещение и прочее).
  • Этаж (если помещение находится в многоэтажном здании и сумма арендной платы будет зависеть от этажа).

Если собственник не планирует сдавать своё имущество третьим лицам через арендатора, то это обязательно нужно прописать в контракте. А также прописать сумму штрафа, если тот нарушит условия.

Тут нужно уточнить:

  • Сумма взноса.
  • Интервал взноса.
  • Каким образом будет происходить оплата (наличными, безналичными и пр.).

Безналичный расчёт будет оптимальным для организаций. Если соглашение заключено между физическим и юридическим лицом, то тут может быть вариант наличной платы через кассу организации. Очень важно предусмотреть, как будет арендатор платить за имущество:

  • Вносить плату сразу одной суммой.
  • Вносить плату за каждый квадратный метр, который он использует.
  • Вносить плату за каждое помещение, если он использует несколько.

Помимо этого, существенными условиями могут быть признаны следующие моменты:

  1. Будет ли оплачивать арендатор коммунальные услуги.
  2. Возможность проведения пользователем небольшого или капительного ремонта.
  3. Сможет ли арендатор вносить изменения в существующий конструктив помещения и каким образом это компенсируется.

Именно арендная плата — основная причина конфликтов между сторонами договора. Чтобы снизить вероятность возникновения недоразумений, важно тщательно описать все нюансы. Желательно разработать и согласовать с арендатором случаи, когда возможно повышение арендной платы (например, раз в год из-за повышения тарифов на коммунальные услуги).

Расторжение соглашения

Когда заключается договор, то ни одна из его сторон не знает, как сложатся в дальнейшем их отношения. Здесь имеет значение рассмотреть пункт об одностороннем прекращении контракта, без привлечения суда.

Причины прекращения контракта:

  1. Несоблюдение участниками условий договора.
  2. Имущество находится в неудовлетворительном состоянии.
  3. Просрочки платежей за аренду.
  4. Объект аренды используется в других целях.

Собственник имеет право расторгнуть договор и по другим причинам, не связанным с порчей имущества или просрочками платежей. Главное условие — уведомить об этом арендатора за месяц!

Следующая

Источник: https://fms21.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

К нежилым, являющимся объектами договора аренды, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения, или имущественного найма, представляет собой соглашение, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) нежилое помещение за определенную плату во временное владение и пользование, либо только временное пользование.

Данный акт регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации.

Существенные условия и другие особенности

К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят объект аренды, плату и иное, что стороны посчитает нужным указать как существенное, то есть данные, которые позволяют определить и оценить передаваемой в аренду имущество.

Объектом, или предметом договора, является то, что будет передано в аренду, согласно статьям 432 и 606 ГК РФ. К основным характеристикам относится адрес, по которому находится арендуемое помещение, этаж, инвентарный номер офиса, помещения или комнаты, площадь, назначение сдаваемого помещения. Все эти данные могут быть указаны как в тексте соглашения, так и в приложениях к нему.

В случае отсутствия данных сведений соглашение может быть расторгнуто. Для их подтверждения и в целях безопасности следует запросить информацию из БТИ и Росреестра.

Арендная плата обязательно должна быть согласована сторонами соглашения, может проводится как наличными средствами, так и безналичным расчетом, а также проводится следующими действиями:

  • взаимозачет;
  • оказываемые услуги;
  • доля от доходов;
  • услуги по улучшению помещения;
  • смешанный вариант;
  • амортизация;
  • эксплуатационные расходы.

Арендодатели часто требуют, чтобы аренда включала соглашение арендатора о том, чтобы действие договора не прекращалось в случае, если помещение разрушено или сильно повреждено.

Аренда на неопределенные сроки может быть прекращена по уведомлению, предоставленному либо арендодателем, либо арендатором по какой-либо причине, если стороны не смогли решить проблему мирным путем.

Договор аренды на определенный срок может быть расторгнут в нескольких случаях: по истечению срока выплаты арендной платы (задержка более чем на 1 месяц, не смотря на письменное уведомление), при субаренде без предварительного разрешения, по взаимному согласию. Любой из способов разрешен Гражданским кодексом Российской Федерации.

Законодательные акты

Статья 651 ГК РФ: письменная форма является обязательной для данного типа соглашений. В обратном случае договор будет признан недействительным. Также, в случае аренды на срок больше одного года, необходима государственная регистрация, и договор будет считаться заключенным с момента ее наступления.

Статья 607 ГК РФ: отсутствие описания объекта аренды влечет за собой недействительность договора.

Статья 611 ГК РФ: имущество должно быть представлено в состоянии, которое соответствует условиям договора и своему назначению.

Статья 612 ГК РФ: установлена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель же отвечает за данные неудобства, если препятствуют полностью или частично пользованию, особенно, если на время заключения договора недостатки не были установлены.

Статья 613 ГК РФ: права третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, не прекращаются или изменяются.

Статья 617 Кодекса: переход права собственности к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Статья 615 Кодекса: наниматель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Если они не оговорены – по назначению имущества.

Статья 616 Кодекса: арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения в срок, оговоренный данным договором. Если он не определен, то в разумный срок.

Статья 310 Кодекса: отказ или изменение условий в одностороннем порядке не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законодательством или же заранее прописанных в договоре.

Статья 450 ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.

В статье 621 ГК РФ описано право арендатора в плане заключения договора на новый срок.

Статья 610 ГК РФ: договор возобновляется, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при условии, что возражений со стороны арендодателя нет. В данном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Требования к процедуре и оформлению

Перед заключением соглашения необходимо оценить ряд таких важных показателей, как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная развязка у сдаваемого нежилого помещения.

Потенциальные риски у арендодателя:

  • использование помещения не по назначению;
  • отсутствие арендной платы или ее получение позже оговоренного срока либо не полностью;
  • повреждение имущества в ходе эксплуатации;
  • вместо арендодателя могут оказаться кредиторы или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

  • отсутствие прав на помещение;
  • сдача в субаренду при отсутствии разрешения от собственника;
  • резкое увеличение арендной платы во время исполнения соглашения;
  • помещение не предназначено для целей арендатора (последний об этом не уведомлен);
  • техническое состояние отличается от заявленного и принятого по акту.

Изучая договор аренды, необходимо обратить внимание на особенности использования помещения, то есть:

  1. Переустройство или перепланировка помещения: будет ли такая возможность.
  2. Установка отделимых и неотделимых улучшений.
  3. Передача в субаренду с согласия и без него.
  4. Залог на права аренды.
  5. Доступ в помещение.
  6. Установка рекламы на фасаде здания и других подобных опознавательных знаков.

Необходимость регистрации и процедура расторжения

Сроки аренды должны быть обязательно прописаны в договоре, так как при заключении договора более чем на год требуется обязательная регистрация обязательств в Росреестре согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ.

При нежелании регистрации договор считается недействительным, законным способ ее избежать является регистрация договора на 11 месяцев либо на неопределенный срок.

Одним из важных пунктов в данном соглашении является возможность его досрочного расторжения, так как законодательство РФ не предусматривает одностороннего отказа без обращения в суд.

Во избежание споров в случае отказа от договора аренды нежилого помещения необходимо либо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств по соглашению, либо уже заранее в договоре прописать ситуации, когда стороны могут отказаться от исполнения.

В договоре должно быть четко прописан момент, когда стороны подписывают данное соглашение:

  • государственная регистрация;
  • авансовый платеж;
  • подписание договора;
  • окончание ремонтных работ.

Источник: http://sudsistema.ru/category-19/sushestvennie-usloviya-dogovora-arendi-nezhilogo-pomesheniya.php

Что такое существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.